صلح در روابط موجر و مستأجر

صلح در روابط موجر و مستأجر¹ 

دکتر حاج نور علی تابنده

از مهم‌ترین مشکلات مردم و دادگستری حل اختلافات بین موجر و مستأجر است که هم اکنون این‌گونه دعاوی قسمت اعظم وقت دادگستری را به خود اختصاص می‌دهد. مشکل دیگری که در این‌گونه دعاوی وجود دارد آن است که رأی مرجع استینافی قطعی تلقی می‌گردد و بالنتیجه مشکلات امور در دیوان کشور با هیأت عمومی طرح نمی‌شود تا رویه‌ی یکنواختی اتخاذ گردد و این نکته باعث می‌شود تا عدالت تابع تصادف ارجاع به شعبه باشد و دعاوی متشابه به آرای متضاد منتهی گردد.

اگر از لحاظ اصولی بررسی کنیم چه بسا در دعوای بسیار کوچکی که مدعی به آن ناچیز است مسائل حقوقی قابل توجهی مطرح می‌شود و حال آن‌که یک دعوای بسیار ساده مثلاً سفته‌ی واخواست شده ممکن است مدعی به چند ملیونی داشته باشد؛ بنابراین قطعی بودن یک رأی به تناسب میزان مدعی به امر ناروایی است و بهتر آن است این نصاب حذف شود و یا لااقل میزان آن بسیار کم مقرر شود و هم‌چنین دعاوی مالک و مستأجر نیز طبق مقررات عمومی قابل فرجام باشد. تأسیس شعبات تشخیص در دیوان کشور جلو فرجام‌خواهی بی‌جا را خواهد گرفت و فقط موارد قابل بحث در آن دیوان مطرح خواهد شد.

یکی از مواردی که به رویه‌ی قضایی متقنی نیاز دارد، مسأله‌ی صلح دعاوی (در دعاوی موجر و مستأجر) و تلفیق آن با ماده‌ی 24 قانون مالک و مستأجر است.

ماده‌ی 24 مذکور می‌گوید: «کلیه‌ی طرق مستقیم یا غیرمستقیمی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ می‌نمایند، پس از اثبات بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.» مقررات این ماده در حدود معینی جلو اصل عمومی آزادی قراردادهای مذکور در ماده‌ی 10 قانون مدنی را می‌گیرد و در آن حدود به منزله‌ی نظم عمومی تلقی می‌شود.

در روابط موجر و مستأجر به طور کلی چون اصل مالکیت کفه‌ی ترازو را به نفع موجر سنگین می‌کرد و از طرفی حفظ منافع عموم در شهرها که ساکنین آن غالباً و حدود 99 درصد مستأجرند، اقتضا می‌کرد که به نفع مستأجر اقدام شود، مثلاً موجر به خانواده‌ی عائله‌مند منزل را اجاره نمی‌داد، سفته یا چک اضافه می‌گرفت که اگر تخلیه نکرد، مطالبه کند. تعمیرات اساسی و حق سرقفلی مغازه‌ را برای خود قایل می‌شد و چون نیاز مستأجر بیشتر از موجر بود، مالک با اعلام شرایط سنگین خویش آرام می‌نشست و اعلام می‌کرد هر مستأجری که با قبول چنین شرایطی حاضر است، جلو بیاید.

این نوع قراردادها را در اصطلاح حقوق فرانسه قرارداد تحمیلی و در صورت مدون بودن آن (مانند قرارداد بیمه و … ) قرارداد نمونه (Contrat Tyre) می‌نامند.

مقنن برای تحمیل عدالت مقرر داشت که این‌گونه توافق‌ها در صورتی که به اثبات برسد برای فرار از مقررات قانون است، معتبر نخواهد بود و موجر یا مستأجر دارای کلیه‌ی حقوق و وظایفی می‌باشند که در این قانون برای آن‌ها مقرر گردیده است. هیچ‌کدام حق ندارند زاید بر حقوق ذکر شده در این قانون برای خویش حقی و یا برای طرف دیگر وظیفه‌ای مقرر دارند. مثلاً اگر در عقد اجاره (خود سند) ذکر شود که پس از پایان مدت خود به خود ده درصد بر اجاره اضافه شده و هر سال ده درصد اضافه شود باطل است یا ذکر شود به محض اخطار موجر باید مستأجر ملک را تخلیه کند، باطل است، اما پس از اجاره در جریان دعوا تخلیه و اجره‌المثل می‌تواند موضوع عقد صلح باشد. اما بعد از آن‌که قرارداد اجاره‌ای تحت سیطره‌ی این قانون منعقد شد و تمام حقوق و وظایف طرفین بر طبق مقررات این قانون معین و مشخص گردید؛ هر یک از طرفین می‌تواند به میل و رضای خود بعضی از حقوق خود را به دیگری صلح کند و چنین قرارداد و صلحی مسلماً مشمول ماده‌ی 24 سابق‌الذکر نیست و مسلماً به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون نمی‌باشد. علی‌هذا ماده‌ی 24 تا موقع تنظیم قرارداد اجاره به منزله‌ی (نظم عمومی است) تا مستأجر را در مقابل نیرومندی مالک حفظ کند و مانع شود تحمیلاتی بر او وارد آید، اما بعد از تنظیم قرارداد اجاره که هر یک حقوق قطعی مکتسبه‌ای دارند، تصور نمی‌رود هیچ‌یک از طرفین بتوانند بر طرف دیگر تحمیلی وارد آورند و هر صلحی واقع شود، مسلماً با رضایت کامل طرفین است، لذا ماده‌ی 24 توافق‌های انجام شده قبل از عقد اجاره را در برمی‌گیرد نه قرارداد صلح بعد از عقد و در جریان اجاره به‌خصوص اگر صلح معوض باشد.

بنابراین هر گاه دعوایی بین موجر و مستأجر در مورد تخلیه با اجره‌المثل و یا هر مدعی به دیگری مطرح شد طرفین می‌توانند ضمن دادرسی دعوی خود را به صلح خاتمه دهند و ماده‌ی 630 آیین دادرسی مدنی در این مورد مقرر می‌دارد: «مفاد صلح‌نامه که مطابق دو ماده‌ی فوق تنظیم می‌شود نسبت به طرفین و وارث و قائم مقام آن‌ها نافذ و معتبر است و مانند احکام دادگاه‌های دادگستری به موقع اجرا گذاشته می‌شود اعم از این‌که مورد سازش مخصوص به دعوی مطروحه بوده و یا شامل دعاوی یا امور دیگری باشد.»

هر گاه در ضمن یکی از دعاوی مطروحه مثلاً تخلیه‌ی صلح‌نامه‌ای تنظیم شد و سایر امور و مسائل مربوط به روابط طرفین را نیز در برگرفت؛ مسلماً آن امور و روابط نیز مانند همین دعوای مطروحه تحت مقررات صلح‌نامه قرار می‌گیرد. زیرا نه تنها قسمت اخیر ماده‌ی 630 مذکور بین دعاوی مطروحه و «امور دیگر» تفاوتی قایل نشده است، بلکه ماده‌ی 752 قانون مدنی نیز تصریح دارد که «صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع گردد.» سند سازش نامه باید دارای همان شرایطی باشد که برای اصل سند مقرر است یعنی تایع مقررات تبصره‌ی یک ماده‌ی یک قانون مالک و مستأجر باشد نه شرایط عمومی. هر گاه برخلاف این اتخاذ تصمیم شود و ماده‌ی 24 به همه‌ی عقود تسری داده شود. نتیجه آن است که موجر و مستأجر به‌هیچ‌وجه حق ندارند در صلح و سلامت با یکدیگر زندگی کنند و اگر در مورد یک میخ دیوار یا آنتن رادیو اختلاف پیدا کنند، حق سازش ندارند و حتماً باید به دادگستری مراجعه کنند تا دادگاه اختلاف آنان را حل کند.

این امر نه تنها موجب سلب آزادی‌های فردی می‌شود، بلکه قوای عمومی و قوه‌ی قضائیه را علی‌رغم مصلحت خود و مصلحت خود و مصلحت مردم به دخالت در کار مردم وا می‌دارد و موجودی دادگاه‌ها را صد برابر می‌کند.

1. دکتر حاج نور علی تابنده. «صلح در روابط موجر و مستأجر»، مجله‌ی حقوقی وزارت دادگستری، شماره‌ی 7 (اول مرداد ماه 1352): صص 76-78.